Durante años, los departamentos como inversión han sido el camino casi natural del inversionista inmobiliario chileno. Comprar, arrendar y sostener el activo en el tiempo parecía una fórmula probada. Sin embargo, ese modelo hoy muestra señales claras de desgaste.
Restricciones crediticias, altos costos de mantención y una relación cada vez más estrecha entre dividendo y arriendo han llevado a muchos inversionistas a replantear su estrategia cuando se trata de adquirir departamentos para rentas.
¿Por qué ocurre este fenómeno? Mauricio Lizana, empresario inmobiliario con más de 15 años de experiencia en el mercado y líder de Toscana Grupo Inmobiliario, sostiene que este cambio no es coyuntural, sino estructural.
Para el empresario, en ese nuevo escenario, los terrenos y proyectos agroresidenciales se han posicionado como una alternativa más eficiente y flexible frente a la renta urbana tradicional. Esto, gracias a una profesionalización del mercado y alternativas ajustadas a reglas y fiscalización.
El modelo del departamento: cuando la rentabilidad se estrecha
El principal atractivo del departamento para renta fue, por mucho tiempo, su previsibilidad. Sin embargo, hoy ese atributo se ha debilitado.
El aumento sostenido de los precios de compra, sumado a mayores tasas de financiamiento, ha generado un escenario donde el arriendo ya no cubre el dividendo en muchos casos.
A eso se agregan costos fijos difíciles de evitar: gastos comunes, mantenciones, periodos de vacancia y una mayor regulación en la relación arrendador–arrendatario.
Para Lizana, el problema no es el activo en sí, sino que el modelo dejó de ser tan eficiente como antes para quien busca rentabilidad y flexibilidad.
“Muchos inversionistas siguen mirando el departamento por inercia, no porque hoy sea el mejor vehículo”, plantea al analizar este cambio de comportamiento.
Cambio en el perfil del inversionista: dos lógicas
Según Lizana, el inversionista que hoy migra hacia las parcelas no es improvisado. Es alguien que entiende que el mercado cambió y que busca activos más resilientes frente a ciclos económicos complejos.
También es un inversionista más informado, que pregunta por normativa, factibilidad real y proyección territorial.
Este nuevo perfil valora menos la promesa de renta inmediata y más la seguridad del activo, la trazabilidad del proyecto y la coherencia del desarrollo. En ese contexto, el suelo bien estructurado se vuelve atractivo porque combina escasez, proyección y menor exposición al endeudamiento.
La comparación entre parcelas y departamentos no se trata de declarar un vencedor, sino de entender que responden a lógicas de inversión diferentes.
El departamento sigue siendo un activo válido, pero ya no es automático ni universal. Requiere un análisis mucho más fino para que funcione.
El terreno como activo: menos fricción, más libertad
En contraste, el suelo presenta una lógica distinta. Las parcelas o terrenos agroresidenciales, explica Mauricio Lizana, no dependen del flujo mensual para ser atractivas, sino de su proyección de valor en el tiempo.
“La plusvalía, más que la renta inmediata, se convierte en el eje central de la inversión”, explica.
Además, el terreno tiene costos de mantención notoriamente más bajos. No hay gastos comunes ni una estructura permanente que sostener. Eso reduce la presión financiera y entrega mayor margen de maniobra al inversionista, especialmente en escenarios de incertidumbre económica.
Otro factor clave es la libertad de uso. Mientras el departamento está condicionado por reglamentos, copropiedad y normativas urbanas estrictas, un terreno ofrece múltiples alternativas: desarrollo futuro, venta en un mejor ciclo o incluso uso personal como segunda vivienda.
La experiencia de Inmobiliaria Toscana
A través de Toscana, Mauricio Lizana promueve una forma de hacer negocios que busca profesionalizar el mercado, promoviendo proyectos con identidad, documentación clara, factibilidad real y asesoría informada al comprador.
Desde su fundación, Toscana ha desarrollado 12 proyectos inmobiliarios, donde 7 han sido entregados exitosamente, 5 se encuentran actualmente en ejecución y 3 son nuevos en etapa de lanzamiento.
Lizana, por su parte, ha participado en diferentes proyectos en toda la cadena de valor del rubro inmobiliario, incluyendo comercialización, administración de activos y desarrollos multifamily.
A la fecha, registra transacciones que superan los USD 600 millones en activos inmobiliarios, aportando una visión integral del negocio que respalda la expansión estratégica de Toscana hacia una oferta inmobiliaria integral, fortalecida a partir de 2026 con el impulso de su División Casas.
En un mercado que exige adaptación, el cambio de estrategia es una respuesta lógica a las nuevas condiciones y los nuevos actores. Y entender esa diferencia, hoy puede marcar la diferencia entre una inversión ajustada y una verdaderamente sólida.
