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¿Por qué aumentan los gastos comunes?

Los denominados gastos comunes corresponden a todos los gastos de mantenimiento de un edificio, por lo que suelen variar dependiendo de las instalaciones y las características que posean: espacios al aire libre, gimnasio, salón de eventos, piscina, número de ascensores, lavandería, quinchos, entre otros.

Lo que sucede en la actualidad es que los rangos de precios en gastos comunes han aumentado en gran medida, lo que a su vez ha despertado las molestias de los habitantes, sobre todo por el cambio constante ─algunas veces mensual.

Esto nos lleva a considerar otras situaciones irregulares que pueden influir en el precio de los gastos comunes de un conjunto habitacional, como no realizar auditorías, el nulo control ante las garantías constructivas hacia las inmobiliarias, los sobreprecios en la calefacción, el mantenimiento de los ascensores, el mal diseño del sistema de prorrateo para el uso del agua caliente sanitaria y la falta de control de calidad en las mantenciones.

A comienzos del año 2018 se realizó un estudio inmobiliario relacionado a este flujo de cambios en los precios de los gastos comunes y se logró detectar un -5 % en el nivel de satisfacción por el pago de los gastos comunes en 850 edificios auditados en el año 2017.

Además, cabe destacar que los gastos comunes por estar en la canasta del IPC, se incrementan por el valor de la UF, lo que de forma complementaria aumenta los dividendos bancarios y el valor del arriendo mensual, perjudicando la rentabilidad de los precios de arriendos.

Los expertos en venta de casas y departamentos, Doomos, han estudiado a fondo la raíz de este problema y aseguran que el aumento excesivo de los gastos comunes reside principalmente en no auditar profesionalmente las distintas temáticas contempladas en la gestión en los edificios.

A partir de este supuesto de los distintos estudios revisados, se adjudicaron cuatro fases de errores presentes que generan esta problemática.

La primera fase plantea que en los edificios nuevos se debe al traspaso de todos los errores masivos que parten desde la constructora, en especial, la responsabilidad civil del comité inmobiliario hacia el comité de copropietarios.

La segunda fase de errores se basa en que en los edificios constituidos con los copropietarios, los comités de administración no conocen las responsabilidades civiles, error que comienza desde el primer comité conformado por los mismos ejecutivos de una inmobiliaria, lo que puede culminar en  daños morales o acciones carcelarias por incumplimientos ante obligaciones operacionales internas.

La tercera fase indica que siempre se tiende a exagerar las responsabilidades de las alzas de los gastos comunes, hacia los administradores, empleados de aseo y conserjería, siendo este un error grave, considerando que se ocasiona por no auditar correctamente a los proveedores del edificio.

La cuarta fase hace énfasis en las denominadas metodologías que implementan las auditorías para evitar multas y demandas futuras, las cuales minimizan los gastos comunes en corto plazo, pero dan pie a otros problemas que comienzan ante la ausencia de contratos, anexos y documentos laborales por cada trabajador. Este término incorrecto de los despidos laborales agrega deudas previsionales lo que podría aumentar los gastos comunes de todos los residentes de la comunidad en el largo plazo.

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