Un análisis reciente de la consultora Colliers revela una realidad preocupante para el mercado inmobiliario chileno: el valor de los terrenos más cotizados en Santiago, conocidos como terrenos premium, ha experimentado un notable descenso en los últimos años. Esta tendencia contrasta significativamente con el comportamiento del mercado en ciudades como Miami, donde los precios han mostrado un crecimiento explosivo.
Según el estudio, mientras que en Miami el valor de los terrenos premium subió un 50% entre 2022 y 2024, pasando de 555 a 825 UF/m², en Santiago se ha producido un retroceso. En ese mismo periodo, los valores en zonas emblemáticas de la capital chilena, como El Golf, cayeron de 250 UF/m² a menos de 200 UF/m².
## Miami vs. Santiago: un contraste impactante
Hasta hace tres años, los terrenos premium en Miami eran aproximadamente el doble de caros que en Santiago. Hoy, esa relación ha cambiado drásticamente, con precios que superan hasta cuatro veces los de la capital chilena. Un ejemplo claro de este auge en el mercado de Miami es la venta récord de un terreno en Brickell Bay Drive, ubicado en el distrito financiero, que se concretó en 540 millones de dólares, marcando un hito en la ciudad de Florida.
En contraste, el mercado en Santiago está prácticamente paralizado. Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers, destaca que los valores de tasación en sectores exclusivos como El Golf han caído considerablemente, con muy pocas transacciones concretadas. “En Santiago el valor de los terrenos con suerte se ha mantenido. Ya casi no existen transacciones», afirma Ugarte.
Un caso emblemático de esta crisis es el terreno ubicado en Vicuña Mackenna 655. Adquirido en 2019 por 20 millones de dólares (140 UF/m²), fue vendido en 2024 por solo 11 millones de dólares (80 UF/m²), una caída significativa que refleja el difícil momento que atraviesa el sector inmobiliario chileno.
Factores que explican la crisis
De acuerdo con Colliers, la baja en los precios de los terrenos premium en Santiago responde a una combinación de factores que han desincentivado el desarrollo inmobiliario. Uno de los principales problemas es el exceso de oferta de viviendas, lo que ha reducido el interés de desarrolladores e inversionistas por adquirir terrenos para nuevos proyectos.
Además, las restricciones para obtener financiamiento han limitado la capacidad de compra de las familias, sumándose a un contexto de incertidumbre económica generalizada. Esto ha generado una acumulación de stock de viviendas, afectando directamente al dinamismo del mercado.
Otro obstáculo importante son las regulaciones locales que impactan negativamente al sector. “Existe una excesiva permisología que implica costos muy altos para las inmobiliarias y constructoras, llevando a muchas incluso a la quiebra», explica Ugarte. Asimismo, los cambios en los planes reguladores de varias comunas, que limitan la altura y densidad de nuevas construcciones, han dificultado aún más el desarrollo de proyectos enfocados en la mayor demanda actual: departamentos pequeños, de uno o dos dormitorios.
## Un mercado en transformación
El panorama actual del mercado inmobiliario en Santiago deja en evidencia una profunda transformación que no parece estar cerca de revertirse. Con una caída en los precios, una baja actividad transaccional y desafíos normativos, el sector enfrenta un escenario complejo que requiere ajustes para recuperar el dinamismo.
Mientras tanto, ciudades como Miami continúan consolidándose como polos de inversión inmobiliaria, evidenciando un contraste que pone en perspectiva los desafíos que enfrenta Santiago para volver a posicionarse como un mercado competitivo.
